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險資集結(jié)北京保障房建設(shè) 收益率不敵存款
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http://m.buymcar.cn 發(fā)表日期：2011-4-13 9:13:49
蘭格鋼鐵 |
七家保險公司集合百億資金與北京市政府合作，以土地儲備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式，收益率相比銀行存款利率下浮11%
《財經(jīng)》記者刁曉瓊
繼太平洋資產(chǎn)管理公司(下稱太平洋資產(chǎn))40億元公租房項目在上海試水后，另一項高達百億元的保險資金保障房項目正在北京醞釀。
由太平洋資產(chǎn)牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等另六家保險資產(chǎn)管理公司，共同和北京市國土資源局合作的一個保障房項目已接近審批階段。
接近該項目人士告訴《財經(jīng)》記者，“此項目從去年開始籌備，名字暫定為藍德計劃(LAND)。這項計劃是保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進行運作。”
藍德計劃一期項目總額為百億元左右，“資金量較大，由于擔(dān)心一家保險公司運作有風(fēng)險，因此，按照保監(jiān)會要求，各家均攤�！鄙鲜鋈耸勘硎�，均攤后所剩余額由太平洋資產(chǎn)承擔(dān)。
為此，七家資產(chǎn)管理公司成立了專門的項目小組。目前，太平洋資產(chǎn)的項目計劃已上交保監(jiān)會等待審批，其他六家公司也在通過不同程序推進，某保險資產(chǎn)管理公司人士表示，“太平洋(資產(chǎn)管理公司)是主導(dǎo)，關(guān)鍵看它的批復(fù)，其他公司的計劃應(yīng)該是一樣的。”
今年政府提出計劃全國建設(shè)1000萬套保障性住房，需要資金大約在1.3萬億到1.4萬億元，巨額資金缺口能否解決成為保障性住房政策落實的關(guān)鍵。
保險資金規(guī)模大、來源穩(wěn)定、周期長，被認為是彌補保障房資金缺口的最佳選擇之一。然而，由于險資投資不動產(chǎn)的細則及保障房建設(shè)的相關(guān)政策并不明確，如何保障保險資金的投資安全，仍是保險資金進行保障房投資，乃至不動產(chǎn)投資的最大問題。
參與一級土地開發(fā)
“這是保險資金以債權(quán)方式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一項嘗試�！苯咏擁椖康娜耸糠Q，“股權(quán)投資確實比債權(quán)投入收益高，但是風(fēng)險也比較大。保險資金還是追求比較平穩(wěn)的收益�！�
中國人壽集團董事長楊超也在“兩會”期間表示，“更傾向于險資以債權(quán)的方式投資，因為對保險公司來說比較簡單，而且有擔(dān)保，資金的安全性也更有保障�！�
根據(jù)藍德計劃內(nèi)容，各家保險資產(chǎn)管理公司將把保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，包括拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準備。
此次保險資金將進入保障房的一級土地開發(fā)，但不涉及二級市場。
“還款來源為土地出讓后的收入，目前的計劃暫定還本期限為七年。我們只提供土地前期整理費用，而不考慮其后的二級市場開發(fā)。”上述人士透露。
3月31日，北京市國土資源局、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃委員會三部門聯(lián)合發(fā)布的《北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6%。
另外，北京市安排了300公頃土地用于廉租房及公租房建設(shè)，比去年增加了五倍。而此前，北京市國土局曾表示，將在7月底之前，力爭全面完成2011年新開工20萬套保障房建設(shè)任務(wù)的用地供應(yīng)。
要完成如此巨大的保障房土地供應(yīng)計劃，資金來源面臨壓力。摩根大通在一份報告中曾指出，近年來，地方政府20%-30%的收入來自土地出讓金，這意味著，政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予民營開發(fā)商土地的動力。
保險資金遂被寄予厚望。去年9月保監(jiān)會頒布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)的最高額度為上季度末總資產(chǎn)的10%。在年初召開的全國保險監(jiān)管工作會議上，保監(jiān)會主席吳定富(專欄)表示，預(yù)計2010年全國保險總資產(chǎn)將達到5萬億元。按照10%的規(guī)模計算，近5000億元保險資金將成為保障房的潛在資金池。
“這次集合這么多家資產(chǎn)管理公司，確實也考慮到規(guī)模效應(yīng)，一期是百億元左右，之后做到多大規(guī)模就要看總的資金需求了�！鄙鲜鋈耸勘硎�，“對保險資金來說錢不是太大的問題。”
收益率不敵存款
“由于土地儲備中心是一個事業(yè)單位，這正是此項目的創(chuàng)新之處，也是項目行事低調(diào)的原因。”一位保險資產(chǎn)管理公司的人士坦言，“從項目設(shè)立到初步定下方案，很費了一番周折�！�
由于保障性住房的前期土地整理是帶有政府公益性質(zhì)的項目，因此，利潤目標必然不同于商業(yè)地產(chǎn)投資。但是藍德計劃提出時，正值《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》剛剛下發(fā)，作為第一個在不動產(chǎn)方面投資的計劃，業(yè)界對其收益率寄予了很高期望，“大家認為起碼要高于貸款利率�！鄙鲜鋈耸刻寡�。
接近項目的人士透露，最初藍德計劃進展并不順利，利潤率是一個重要的分歧�！坝捎诿考叶加幸粋�投資收益的期望值，并不一致，而詢價是分別進行，各家都不愿意先出先報，因為報低了怕不合算，報高了怕被淘汰�！�
最終敲定的收益率比銀行存款利率下浮11%，這讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，“這個利率對保險公司來說利潤空間很小，和它承擔(dān)的風(fēng)險并不相符�！庇匈Y產(chǎn)管理公司人士表示，“以土地儲備為抵押，未來出讓土地的收入償還借債，這其中隱含著不確定風(fēng)險，用未來出讓土地的收入還款并不符合現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定。”
不過由于該項目具有一些信用增級的方式，以北京市土地儲備作為擔(dān)保，有政府的資信作為后盾，風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。而對于保險資金來說，賺取高額利潤并不是目的，其追求資金的規(guī)模效應(yīng)，講求長期和穩(wěn)定的收益來源。
投資保障性住房的債權(quán)投資計劃投資期限較長，符合保險資金(尤其是壽險資金)期限長的資金特點，有助于實現(xiàn)保險資金的資產(chǎn)負債匹配管理。同時，債權(quán)投資計劃與股票、債券類資產(chǎn)具有不同的屬性，相關(guān)性較小，也有利于增強公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。
“其實，如果你的保單成本加起來能夠低于投資收益就可以賺錢，債權(quán)的好處就是簽訂的投資合同是既定的，未來收益是可見的。相當(dāng)于固定利率的一個產(chǎn)品，和買債是一樣的�！苯咏椖康娜耸糠Q，“現(xiàn)在絕大部分的保險資金也是投資在固定收益率的資產(chǎn)上，這個至少比投資國債收益要高。目前國債的市場收益率為3%多點，而投資不動產(chǎn)可以達到5%以上，因此對于保險公司來說還是有利潤存在的�！�
“雖然風(fēng)險可控，但也不是一點沒有。因為各地政府出臺的辦法當(dāng)中肯定有不完善的地方，我們必須充分留有余地，顧慮到可能會出現(xiàn)的一些問題�！睏畛凇皟蓵逼陂g曾表示，“投資回報率仍必須要高于國債及銀行利率。”
但是最終下浮11%的利潤率還是被各家保險資產(chǎn)管理公司所接受，“保險資金參與政府公益方面的投資，利潤就不是主要的目標了。以商業(yè)利潤來要求有些不現(xiàn)實。”上述人士告訴《財經(jīng)》記者，“太平洋(資產(chǎn)管理公司)剛剛做的上海公租房項目，收益率也相較銀行利率打了9折。”
對于該計劃最終何時出臺，知情人士表示這取決于保監(jiān)會最后審批的情況，“各家分別把自己做的債權(quán)計劃上報，盡管七家計劃并無差異，但由于各家的決策程序和流程不一樣，有的需要集團決策，有的就直接授權(quán)給資產(chǎn)管理公司決策，因此周期并不相同。”
據(jù)了解，目前就太平洋資產(chǎn)的計劃已經(jīng)上報保監(jiān)會等待審批。
保障房契機
與險資進入股權(quán)投資相似，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中雖然明確規(guī)定保險資金可以股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資不動產(chǎn)。
但由于資金運用的具體實施細則沒有明確，渠道的放開還只是名義上和形式上的。因此，保險資金對基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)、不動產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)等一些領(lǐng)域和項目的投資尚不能進行實質(zhì)性運作。
今年“兩會”期間，保障房資金來源的熱議，給險資投資不動產(chǎn)帶來了一絲希望。政府工作報告指出，2011年全國計劃開工建設(shè)保障房1000萬套，年度投資大概在1.3萬億元到1.4萬億元之間。
雖然自2007年以來，中央財政不斷累計下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a助資金，2010年投入保障房建設(shè)資金為811億元，但是仍難填補萬億元保障房資金的需求。此外，地方財政的有心無力，也讓保障房建設(shè)目標實現(xiàn)成為疑問。
今年初，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行表示，將加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持。但是，由于保障房貸款資金規(guī)模比較大，對銀行資產(chǎn)負債表的影響是銀行不能不考慮的因素。
一邊是巨大的資金缺口，一邊是5000億元險資的躍躍欲試。
中國平安集團董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲在“兩會”期間表示，保障性住房建設(shè)不同于一般的商業(yè)不動產(chǎn)投資，具有地方政府負責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤空間、承諾回購等強制性要求，對于保險資金而言，是風(fēng)險可控、長期穩(wěn)定、擔(dān)�？煽康耐顿Y品種，符合當(dāng)前保險資金資產(chǎn)負債配置的需要。同時，也有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規(guī)避市場波動給保險資金運用帶來的風(fēng)險。
就在此前不久，中國人壽也已經(jīng)和北京、重慶簽約，擬投資建設(shè)兩地的保障房項目。
保監(jiān)會主席吳定富在“兩會”期間表示，保險資金投資保障性住房沒有法律障礙，保監(jiān)會已同意在上海試點保險資金投資保障性住房。
3月9日，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”就正式通過保監(jiān)會備案。該計劃將募集40億元資金，主要用于上海地產(chǎn)(集團)有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。
但是，由于該項目具有先行先試的“特批”性質(zhì)，險資具體參與保障房投資及管理的相關(guān)細則并沒有出臺，這讓保險資金對于該領(lǐng)域的投資仍面臨無據(jù)可依的“尷尬”。
楊超在“兩會”期間向《財經(jīng)》記者表示，除了希望細則盡快出臺，還需要讓保障房的建設(shè)和管理陽光化，同時，保險企業(yè)也正與政府交涉稅務(wù)等優(yōu)惠政策。
作為投資人，保險公司也必定要考慮到回報和風(fēng)險問題。楊超建議，為了讓更多社會資金進入保障性住房市場，政府應(yīng)該提供更多優(yōu)惠。“因為我們在資本市場的投資回報，交稅(稅率)是規(guī)定的，投資保障性住房的回報比較低，在稅率上就應(yīng)該有優(yōu)惠�！� |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.buymcar.cn |
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