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7000億險資伏軍地產(chǎn) 已變相介入住宅“禁區(qū)”
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http://m.buymcar.cn 發(fā)表日期：2011-1-20 9:30:20
蘭格鋼鐵 |
2010年歲末，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資集結北京CBD核心商務區(qū)中服地塊，上演險資搶灘商業(yè)地產(chǎn)的一幕，為險資開閘再作注腳。為此，業(yè)內人士評價，險資將成為2011年地產(chǎn)大宗交易的主要買家，甚至提出未來將有7000億元險資投資商業(yè)地產(chǎn)。實際上，30家主力房企2010年全年合約銷售才8700億元，而國內商業(yè)地產(chǎn)總價值不過4000億元。
然而，這不過僅僅是險資吹響集結號的前奏。中國人壽(國壽)等險資大鱷早已暗流涌動，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)齊頭并進，更是間接介入住宅地產(chǎn)。
爭食商業(yè)地產(chǎn)
2010年年末，在北京CBD核心商務區(qū)中服地塊的投標現(xiàn)場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪寶地。值得注意的是，國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6地塊標王遠洋地產(chǎn)的第一大股東，分羹中服地塊。
如果在2010年9月5日之前，這或許是無法想象的一幕。彼時，險資暗流涌動，從買賣地產(chǎn)股票到借道信托資金投資，再到以自用物業(yè)名義直接參與招拍掛市場。
去年9月5日，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺，明確險資投資不動產(chǎn)賬面余額不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，可投資不動產(chǎn)，但不允許投資商業(yè)住宅。
“險資對于商業(yè)地產(chǎn)一直情有獨鐘，因為只有商業(yè)地產(chǎn)才能夠容納險資，就好比一條大鯨魚不能夠到小河里面去。不動產(chǎn)是一個長期資產(chǎn)，容量很大，因此險資進行資產(chǎn)配置，就要考慮各種風險，即使部分資產(chǎn)短期收益不高，但是必須通過資產(chǎn)配置來降低風險�！弊C券保險行業(yè)市場分析人士許力平對時代周報記者表示。
不過，最具誘惑力的還是商業(yè)地產(chǎn)的高收益。東北證券(000686,股吧)金融與產(chǎn)業(yè)研究所策略部經(jīng)理馮志遠對時代周報記者介紹，“商業(yè)地產(chǎn)的年化收益率在7%-10%之間，這對險資是有比較大的吸引力。一般來說，保險公司年化收益率可以組合到6%以上就很不錯，7%-10%已經(jīng)是超預期，這也說明為什么險資原來不能投資商業(yè)地產(chǎn)，但一直通過變相渠道來投資。”
“目前，關于險資投資不動產(chǎn)的具體細則還沒有完全公布。就我們了解的情況，保監(jiān)會對于險資投資房地產(chǎn)還處于一事一批的階段，主要是大型險資參與。未來放開，應該是一個大趨勢。”一名不愿具名的證券分析師對時代周報記者表示。
平安集團旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保險公司到中國保監(jiān)會報批的重大不動產(chǎn)投資項目已經(jīng)超過110單，可投險資規(guī)模達5000億元。
比之更甚的是，國金證券(600109,股吧)保險業(yè)分析師王剛則直指未來預計將有近7000億元的險資可投入商業(yè)地產(chǎn)，幾乎是預期的翻番。
實際上，根據(jù)申銀萬國于2010年8月5日發(fā)表的報告，截至2010年6月末，保險公司資產(chǎn)總額為45235億元，按照最高上限10%計算，保險資金可用于投資不動產(chǎn)的規(guī)模為4523億元，且未來還會繼續(xù)增加。
“保險資金投資不動產(chǎn)的比例一般不超過保險公司總資產(chǎn)的10%，當然這一數(shù)字會隨著政策而不斷修正，但是保險資金投資不動產(chǎn)的空間還有待挖掘，因為若按照5%的投資比例計算，可投資于不動產(chǎn)的保險資金可達2032億元，是2006-2009年四年間北京、上海、廣州和深圳辦公樓和商鋪累計成交金額4961億元的41%，是2009年一線城市商業(yè)總成交額的122.6%。因此目前一線城市優(yōu)質的不動產(chǎn)還喂不飽保險資金的5%�！闭遭x策房地產(chǎn)行業(yè)咨詢中心高級顧問鄧宇明對時代周報記者表示。
馮志遠則認為，“理論上有4500億元的險資可投入，而國內商業(yè)地產(chǎn)總價值不過4000億元，但是有這個品種，有適合的錢來投，并不等于你一定要來投，這個跟容量沒有關系。按照這個數(shù)據(jù)來看，險資更加不會急劇投資商業(yè)地產(chǎn)，因為較大規(guī)模投資參與較小規(guī)模容量會導致價值虛增。”
對此，上述不愿具名的證券分析師亦表示認同。他表示，從2010年下半年起，保監(jiān)會連續(xù)出臺了許多放開投資渠道的文件，可以看到一個大趨勢，但是現(xiàn)在還是看不到一個比較大的量，“至少現(xiàn)在還是試水階段”。
國壽暗度陳倉
“雖然說可投資金額顯得比較大，但是保險公司現(xiàn)在已經(jīng)潛在投資房地產(chǎn)市場的資金根本上是無法估計的，也摸不清。我們一致認為，這個量已經(jīng)是非常大的，”馮志遠對時代周報記者談起自己與同行交流的經(jīng)驗，“隱性資產(chǎn)有兩個要素：一個是持有信托資產(chǎn)，一個是持有股權�！�
前者以平安為典型，后者則以國壽為代表，自用型開發(fā)、對項目公司股權投資、對開發(fā)企業(yè)股權投資等無所不及。
許力平表示，國內險資在財務上并沒有進行資產(chǎn)重估，而實際上，國壽的地產(chǎn)量是最大的，其中自用商業(yè)地產(chǎn)量就達到上千萬平方米，但是只能體現(xiàn)在原來資產(chǎn)上面，不能體現(xiàn)在利潤上，因此，“國壽的隱蔽資產(chǎn)量是非常大的，遠遠超過平安和太保，這是國壽競爭力所在”。
根據(jù)國壽發(fā)布于2006年12月15日的招股說明書，截至當年6月30日，國壽占有和使用土地總面積為388萬平方米，占有和使用自有房屋總面積共計458萬平方米，租賃房屋總面積200萬平方米。上市之初置入規(guī)模尚且如此，不難想象歷時四年后國壽購入自用物業(yè)的規(guī)模。
實際上，國壽涉足地產(chǎn)可追溯到更早的1994年。彼時，國壽投資控股有限公司聯(lián)合香港力華發(fā)展有限公司成立北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(北京中保信)，且時隔兩年便建起中國人壽大廈，其中占地面積約1萬平方米，建筑面積11.58萬平方米，可租賃總面積10萬平方米，自用兼出租。
2003年，國壽投資控股有限公司(國壽投資)的前身，即北京國壽投資管理有限公司成立，主要承接管理集團先前投資的非保險類企業(yè)及項目，涉及了酒店經(jīng)營管理、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多個領域，其中包括北京中保信。
此后，北京中保信陸續(xù)購入北京西城區(qū)金融街核心區(qū)域的中國人壽中心大廈、鑫茂大廈。
2009年12月，國壽控股北京中保信地產(chǎn)公司更名為國壽地產(chǎn)，是全資子公司。國壽地產(chǎn)更是自詡為國壽旗下唯一從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，亦是唯一公開的首家保險系地產(chǎn)公司。
根據(jù)2010年國壽地產(chǎn)深圳分公司發(fā)布的招聘信息透露，國壽地產(chǎn)資本公積金1.2億美元，年營業(yè)額近2億元人民幣，其中中國人壽大廈、鑫茂大廈和中國人壽中心大廈三個北京項目的總建筑面積超過27萬平方米，年租金收入超過1.9億元。其中，“為實現(xiàn)打造國內一流房地產(chǎn)企業(yè)的目標闊步前行”一句頗有氣勢。
事實上，《暫行辦法》規(guī)定保險公司不得投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，其中“項目公司”不在上述禁止范圍內。國壽地產(chǎn)顯然是游走在政策邊緣。
“國壽地產(chǎn)就是項目公司，當時是為了打理國壽自用寫字樓物業(yè)設立的�！敝袊藟鄱麻L楊超表示，在現(xiàn)有的政策情況下，保監(jiān)會認為保險公司投資開發(fā)商品房并不合適，但同時要考慮歷史原因，已經(jīng)存在的項目公司不受影響，“而且下一步我們還會積極發(fā)展國壽地產(chǎn)”。
不過，北京中保信或許僅僅是一個起點。2010年3月22日，國壽投資受讓上海中保信投資有限公司(下稱“上海中保信”)16.9%股權，后者以房地產(chǎn)為主業(yè)。
但是，作為打理國壽自用寫字樓物業(yè)而設立的公司，國壽旗下中保信系并非只此兩家。
其中，中保信實業(yè)投資有限公司是由國壽投資、上海中保信投資有限公司和廣東中保信投資發(fā)展有限公司共同發(fā)起設立的、以實業(yè)投資為主的公司，以實業(yè)投資、財務顧問、資產(chǎn)管理和投資咨詢業(yè)務為主體。廣東中保信投資發(fā)展有限公司則主營項目投資、股權投資、投資管理等。海南中保信則是在公司高層考察海南的公司新聞中偶然地顯山露水，但是在公開途徑上卻難覓蹤跡。
“中保信系已經(jīng)鋪開了，國壽肯定是計劃將散布的中保信整合到同一個平臺上，但問題是，險資進軍地產(chǎn)的步伐可能會受到政策環(huán)境的影響，所以國壽可能會更加低調。”許力平如是表示。
變相介入住宅地產(chǎn)
除了國壽影子中保信系外，國壽更是直接持股開發(fā)企業(yè)。
2009年12月，國壽斥資58.19億港元，成為遠洋地產(chǎn)第二大股東。次月，國壽再度受讓其4.23億股股份，持股24.08%，晉升第一大股東。時隔兩月，遠洋地產(chǎn)更是上演了勇奪地王的戲碼，國壽在其中扮演的角色確實令人遐想。
鄧宇明則對時代周報記者表示，這樣一來，國壽實際上等于獲得地產(chǎn)開發(fā)牌照。
值得注意的是，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣備受險資青睞。
在2010年全國“兩會”期間，中國人壽董事長楊超就透露，國壽初步規(guī)劃構建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”。其北就是計劃在河北廊坊斥資1000億元開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)項目，其南就是在海南建設相應的養(yǎng)老度假村。
實際上，2009年11月，保監(jiān)會批準泰康人壽保險股份有限公司養(yǎng)老社區(qū)投資試點方案，成為首例險資投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。之后，除了國壽，其他險資早已覬覦。
2010年4月，合眾人壽與湖北蔡甸區(qū)簽訂合眾人壽健康社區(qū)項目投資建設協(xié)議，項目建設用地規(guī)模2400畝，建筑總面積160萬平方米左右，投資規(guī)模約100億元人民幣。
“國企背景的險資肯定是利用政府關系去拿最便宜的地，險資拿地的規(guī)模非常大，當?shù)卣豢词蔷揞~的投資就非常感興趣，所以拿地成本非常低。目前，險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式并不是很明確，但是從地產(chǎn)的角度來看，險資看中的是土地增值的長期收益，再不濟也可以轉讓項目�！痹S力平如是表示。
“如果在河北或者海南打造大規(guī)模的養(yǎng)老項目，盈利模式等各方面都存在著很大的問題，付出的人員、資金成本遠比一般地產(chǎn)高，包括管理人員和醫(yī)護人員等，”許力平繼續(xù)質疑道，“建立千畝規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，關鍵在于是否有那么多的老人居住。萬一空置的話，就無法實現(xiàn)投資收益。養(yǎng)老地產(chǎn)，就是為險資開了個口子，其意不在養(yǎng)老，而在于地產(chǎn)，可以說是變相介入住宅地產(chǎn)�！�
(本文來源：時代周報) |
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