房地產(chǎn)信托風(fēng)聲鶴唳。
“暫時(shí)松了一口氣，但手上的項(xiàng)目得趕緊做�！北本┮患倚磐泄镜男磐薪�(jīng)理李凱(化名)4月21日對記者說，他現(xiàn)在的心態(tài)是：“趕在關(guān)門之前，能做多少算多少。”
從4月上旬開始，業(yè)界就傳言，銀監(jiān)會(huì)將在5月1日前，叫停房地產(chǎn)信托，近日又傳言，叫停時(shí)間將會(huì)提前到4月19日。
本報(bào)記者多方求證獲悉，銀監(jiān)會(huì)目前沒有叫停房地產(chǎn)信托，也沒有出臺新的監(jiān)管文件，但緊縮的信號已經(jīng)釋放。同時(shí)，針對保障房信托融資，暫不會(huì)出臺特殊的優(yōu)惠政策。
“去年銀信合作規(guī)模一度超過2萬億，使得信貸規(guī)模管控目標(biāo)未達(dá)預(yù)期，銀監(jiān)會(huì)非銀部為此承受了極大的壓力，在今年房地產(chǎn)調(diào)控力度如此之大的情況下，不可能允許房地產(chǎn)信托瘋狂增長�！币晃唤咏O(jiān)管當(dāng)局的人士分析，銀監(jiān)會(huì)在控制好銀行開發(fā)貸的同時(shí)，一定會(huì)控制好房地產(chǎn)信托融資，以免“按下葫蘆浮起瓢”。
他透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)指示相關(guān)部門對房地產(chǎn)信托融資加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)，本報(bào)獲悉，銀監(jiān)會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)在4月19日舉行的“2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)”上表示，“對于存在違規(guī)行為和高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行不得協(xié)助通過房地產(chǎn)信托類理財(cái)產(chǎn)品、發(fā)行債券等方式募集資金。”
房地產(chǎn)信托融資，在整個(gè)房地產(chǎn)融資中的占比很小，但作用巨大：一是做前期資金，即在項(xiàng)目資本金不足、四證不全的情況下融資，為銀行開發(fā)貸進(jìn)入掃清障礙；二是“最后一個(gè)輸血針頭”，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目無法獲得銀行開發(fā)貸的情況下，提供高息融資。
“現(xiàn)在中小開發(fā)商基本上不能從銀行獲得貸款了，如果信托融資再斷檔，只有尋求利率更高的民間高利貸了。”天津一家民營房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)對本報(bào)表示。
借道保障房受阻房地產(chǎn)信托再緊縮
監(jiān)管工具箱
銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)4月19日講話所指，是銀行通過代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，曲線滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求的行為。
“比如，銀行有一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)客戶需要錢，銀行受制于信貸額度沒法貸款了，就介紹信托公司過去設(shè)計(jì)一款信托產(chǎn)品，然后銀行代銷這個(gè)信托產(chǎn)品，很快就把錢給到房地產(chǎn)企業(yè)，從而維護(hù)了客戶關(guān)系。”一家股份制銀行理財(cái)部門人士說。
目前，信托公司自身的產(chǎn)品發(fā)行能力非常薄弱，信托公司必須要結(jié)合銀行的渠道能力，才能做大房地產(chǎn)信托的規(guī)模。“限制了渠道，也就限制了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增長規(guī)模�！北本┮患倚磐泄镜目偨�(jīng)理說。
但前述領(lǐng)導(dǎo)講話如何落實(shí)尚待觀察。因?yàn)樗竷H為“存在違規(guī)行為和高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，如何界定這類企業(yè)并無明確的標(biāo)準(zhǔn)。
“如果真要限制，辦法也是有的。”前述股份制銀行理財(cái)部門人士認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)可以規(guī)定銀行代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資方必須在銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸名單之內(nèi)。目前，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)要求銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸實(shí)行名單制管理，不得對名單之外的房地產(chǎn)企業(yè)貸款。
除了4月19日的講話，銀監(jiān)會(huì)目前沒有針對房地產(chǎn)信托融資出臺新的監(jiān)管措施。“但是，要想收緊，非常容易�！鼻笆鲂磐泄究偨�(jīng)理分析說，有兩大現(xiàn)成監(jiān)管工具——風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算系數(shù)，和“實(shí)質(zhì)重于形式”原則。
銀監(jiān)會(huì)今年1月28日發(fā)出的信托公司凈資本計(jì)算有關(guān)通知，其中已經(jīng)體現(xiàn)出銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的審慎態(tài)度。如在計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資本時(shí)，融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品(不含公租房和廉租房)的系數(shù)為3%，是除房地產(chǎn)之外其他類產(chǎn)品的2倍。
銀監(jiān)會(huì)限制銀信合作的重要途徑就是設(shè)定較高的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算系數(shù)，這一思路可以輕易復(fù)制到對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管上。
“比如把系數(shù)從3%提高到5%，甚至8%，信托公司就將被迫壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)�！鼻笆鲂磐泄究偨�(jīng)理表示。
實(shí)質(zhì)重于形式
銀監(jiān)會(huì)的另一大監(jiān)管利器是“實(shí)質(zhì)重于形式”原則。
此前，銀監(jiān)會(huì)針對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一系列監(jiān)管文件已經(jīng)明確，對融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，必須滿足和銀行開發(fā)貸一樣的條件，即業(yè)界俗稱的“四二三”原則——項(xiàng)目必須四證齊全、開發(fā)商二級以上資質(zhì)，項(xiàng)目資本金必須在30%以上。對于投資類的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，則沒有這么高的要求。
但所謂融資類和投資類，界限本來就非常模糊。比如，信托資金以股權(quán)投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，但股權(quán)約定由開發(fā)商回購，表面上是投資類，實(shí)際是融資類。 |
