中國平安以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模涉足房地產投資領域，并培養(yǎng)了一個成熟的不動產投資團隊。截至2010年上半年，平安信托在房地產方面的投資規(guī)模達204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。
2010年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內視為樓市調控新政出臺后的險資投資商業(yè)地產第一單。11月5日，平安信托董事長童愷在平安開放日指出，中匯廣場是平安自用的辦公樓，且使用平安資本金購買。他強調，平安仍無投資商業(yè)地產的案例。
“此次拿的地塊只是建自用辦公樓，民生并不做開發(fā)，僅僅給開發(fā)商做貸款，中服這塊地由朝陽區(qū)政府招商引資，我們只能算引資過去的，用的是民生自己的資本金�！蓖瑯訁⑴c到中服地塊競標的民生銀行高級經理廉晶杰告訴記者。雖然金融機構一擲千金集中“轉行”做地產的自用需求究竟有多大令人懷疑，其背后恐怕與洶涌的資金流動過剩不無關系，但是廉晶杰認為，從目前來看險資跟房地產行業(yè)并沒有多大的聯系。
一個商業(yè)地產項目從建造到招商，再到后期運營管理，通常需要長達3~5年的培育期，資金回籠周期相對較長，這無疑對開發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。為緩解資金鏈壓力，部分開發(fā)商不得不選擇分拆出售，導致項目后期管理的不可控及整體品質的下降。
而保險資金的進入，給開發(fā)商增加了一條融資和退出渠道。楊廣軍認為，險資可以通過整棟收購或參股方式接盤商業(yè)項目，開發(fā)商也不再依賴分拆出售回籠資金。此外，險資還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據要求開發(fā)地產項目，然后轉售給保險公司。
據廉晶杰介紹，目前各大保險公司還處在組建團隊、初步接觸的前期準備階段，從實際成交情況看，保險資金尚未大規(guī)模進入商業(yè)地產市場。楊廣軍也表示：“目前經濟形勢穩(wěn)步向上，但是房地產業(yè)仍有較多調控，買賣雙方處于僵持階段，以致2010年的大宗物業(yè)交易沒有2009年活躍�！彼嬖V記者，隨著險資深入樓市，今年將有更多商用物業(yè)大宗交易出現，金融界拿地或將成為趨勢，而一些大型商業(yè)地產開發(fā)商也將最先獲益。
在國外，一個商業(yè)地產項目經營多年后，成熟了可以賣給保險公司或退休基金，由后者長期持有，但由于此前投資不動產受限，國內保險公司除用資本金以“自用”名義持有一些商業(yè)地產外，并沒有充分扮演起商業(yè)地產“出口”的角色。
對于商業(yè)地產中的零售物業(yè)，業(yè)界人士認為其專業(yè)性要求更高，即便對國內成熟的房地產開發(fā)商來說也是很大挑戰(zhàn)，更何況初涉房地產的保險公司。因此，保險公司除禁止涉足的普通商品住宅項目外，將會首先青睞寫字樓，其次才是零售物業(yè)和養(yǎng)老地產。
一位業(yè)界資深人士則認為，目前國內保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產面臨的最大挑戰(zhàn)，是沒有成熟專業(yè)的配套服務機構與之合作，這些地產項目建好之后，更關鍵的是由什么專業(yè)管理團隊來運營，保險公司自己不具備運營經驗。養(yǎng)老地產，從概念上講，市場一定很大，但從概念到操作層面，仍有很多問題需要解決。楊廣軍對此也深有同感。
有消息稱，資金緊缺的保障房建設正考慮引入保險資金。這一觀點近期得到一些地方官員和保險公司高層的回應，但保監(jiān)會對此仍相當謹慎。
然而廣受關注的是，目前一些保險公司以“養(yǎng)老地產”的名義，紛紛在各地儲備土地。據知情人士稱，泰康在海南、云南和上海等地都有投資，國壽在河北也有斬獲。(來源：中國建設報) |
