2010年，中國房地產市場在遭遇“史上最為嚴厲”調控政策下波動顯著，一季度“高歌猛進”、二季度“震蕩調整”、三季度“低位回調”、四季度“分化加劇”。時至年末，在一浪高過一浪的調控聲中，房價依舊堅挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢……
即將過去的一年間，中國的房地產市場演繹了太多的“前所未有”。在業(yè)內人士看來，政府出臺調控政策的決心之大、態(tài)度之堅決前所未有，政策力度之大、手段運用之多前所未有，當然，面臨的市場復雜程度也前所未有。
2010年，中國房地產市場在遭遇“史上最為嚴厲”調控政策下波動顯著，一季度“高歌猛進”、二季度“震蕩調整”、三季度“低位回調”、四季度“分化加劇”。時至年末，在一浪高過一浪的調控聲中，房價依舊堅挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢……望“房”興嘆的人們越來越疑惑：調控為何如此之難？僵局究竟何時才能打破？
房價燙手房產稅持續(xù)發(fā)酵
雖然房產稅話題一直持續(xù)發(fā)酵，但有關房產稅出臺后的具體效果，業(yè)內也存在不同看法。有專家認為，現(xiàn)在市場對房產稅改革的期望值有些過高，對房產稅的效果也有些夸大。實際上房產稅開征可能達不到很多人預期的作用，在很多征收房產稅的國家里，照樣存在房地產泡沫。
22日晚上九點十分，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學時的哥們絮叨著一年來買房的糾結和教訓：“兜里的銀子在年初還勉強夠得上四環(huán)，現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買房了�！�
畢業(yè)于國內一所著名大學的小暉有著一份相當不錯的工作，眼瞅著都過了晚婚的年齡，越來越為結婚的事著急，過了虎年春節(jié)便開始為婚房折騰，然而就那么一兩次的猶豫，便錯失了機會，過高的房價已遠遠超過了承受能力，用他自己的話說，“希望像樹葉一樣搖落”。
“實在不行咱就帶著新娘租房唄�！毙熣f，其實不是自己多么樂觀豁達，而是面對這種“時代性糾結”，無法選擇而已。他還說他選擇了冬至這天求婚，是因為過了這一天“燦爛會越來越長”，語氣中悲愴伴隨著狂熱，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開的中國房地產市場背景圖正蒸騰著熱氣。
國家統(tǒng)計局12月10日公布的今年1至11月全國房地產市場運行情況顯示，11月份全國70個大中城市房價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%，并且銷售量、銷售額以及房地產開發(fā)投資均“漲”聲一片。
一位業(yè)內人士告訴《經濟參考報》記者，出于居住的需要和職業(yè)習慣，他經常去看盤，“最近兩個月在深圳我注意到了一個現(xiàn)象，就是買方和賣方已形成了一致預期：通貨膨脹，物價飛漲，房價還會繼續(xù)漲。”
他分析說，這種預期導致的后果就是，原本把房子掛在中介打算賣房的業(yè)主把房子收回去不賣了，除非缺錢用，否則即使?jié)q了一大截也不賣了，“這不能怪房東不理性、貪婪，而是因為他們心里也很慌，他不知道今天這個價把房子賣掉后，拿著錢明天還能不能再買回這套房子，于是便出現(xiàn)了市場成交量不大，但房價推升很快的結果。大家都被市場這只手推著往前走，沒有選擇。”
“整個2010年，房地產市場可謂跌宕起伏”，杭州某知名房地產企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書》將前三季度的市場走勢軌跡概括為：2010年1-4月，價格上升趨勢延續(xù)，房價快速上漲；2010年5-6月，調控力度加大，觀望氣氛轉濃；2010年7-9月，樓市蠢蠢欲動，反彈跡象出現(xiàn)。進入第四季度，部分市場研究機構認為，10月份整個房地產市場呈量跌價挺之勢，11月則出現(xiàn)了“量價齊漲”。
綜合來看，前11月全國供應類指標增速創(chuàng)歷史新高，需求類指標小幅增長，部分重點城市需求下降顯著，但房價整體仍呈上漲之勢。1至11月，全國房地產開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積等供應類指標增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本呈下行趨勢。從重點城市來看，多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年，其中北京、廣州、成都等地超過30%，上海、深圳、南京、杭州等地超過40%。
價格方面，100個城市住宅(新房)平均價格在7至8月有所下跌，但9至11月，100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲，房價高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲，僅同比漲幅有所縮小。
房價的持續(xù)高企使得越來越多的人將房產稅當成樓市解困的“最后一根稻草”，也讓很多人對其寄予厚望。最近有消息稱，“房產稅試點方案有望近期確定，上海、重慶將被列入首批試點”“重慶房產稅征收最快可能在明年年初開征”。
暫且不論效果如何，可以預期，關于房產稅改革的猜想將進入新一輪發(fā)酵之中。
政策頻出調控難降樓市虛火
即將過去的2010年，從中央到地方，調控政策在房地產市場上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴厲調控”，再到9月底的新一輪調控，調控的主基調貫穿著整個2010年。
2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性購房需求，由此拉開了新一輪房地產調控的序幕。
但在隨后幾個月內，樓市依然亢奮，2至4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)攀升，北京等熱點城市高價地頻出，這直接導致了4月17日“國十條”的出臺。隨后一段時間內，信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產市場也在5至8月出現(xiàn)降溫。
小暉清晰地記得，當時看中了望京的一套二手房，鏈家地產的經紀人告訴他，調控后，炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多，買房的議價空間也大，有的房子成交總價甚至比報價降了數(shù)十萬元，“聽這么一說，心里那叫一個樂”。然而，小暉最終沒有出手，“現(xiàn)在總安慰自己說朝向和戶型不好，其實當時主要還是想再等等，等房價降得更多�！笔聦嵶C明，小暉們樂過了頭，時隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。
此次調控政策的出臺著實讓開發(fā)商們驚出一身冷汗�！罢�4月份出臺第二輪調控政策后，公司開始真正悲觀，部分高地價項目開始推遲項目進度，對工程款支付開始收緊，對費用開始重視，準備過冬。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者說，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場。
的確，進入9月份部分重點城市顯著升溫，當月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月100個城市住宅價格環(huán)比上漲0.7%，十個大城市上漲0.8%。曾在網絡上轟動一時的樓市《三字經》這樣表述接下來樓市的情形：“百日畢，細算賬，價未降，反上揚。房難買，租金漲，蝸居族，更凄涼……”
房價的再度上漲直接導致中央及相關部門在9月底密集出臺了多項“鐵腕”調控政策，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定等。
但是，經歷了長久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關資料顯示，新一輪調控政策出臺后地產股卻迎來暴漲，保利地產在接下來的9個交易日暴漲約40%，這與今年4月份政策出臺后的10個交易日下跌約13%形成了鮮明對比�！巴顿Y者對這種調控已經開始不看好，接下來的市場表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的，因為在接下來的兩個月樓市連習慣性的縮量都沒有了，11月繼續(xù)量價齊飛。”杭州某知名房地產企業(yè)資深人士廖先生說。(經濟參考報) |
