溫總理在12月26日參與中央人民廣播電臺直播時說，“我相信，經(jīng)過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心”�？偫眍愃频谋硎鲞�有兩次，一次是在2月27日作客中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)與網(wǎng)民在線交流時講的：“我有決心，在本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位”。稍晚一次是在9月30日建國61周年的國慶招待會上的祝酒詞中的一句話：“要增加保障性住房供給，保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定，讓經(jīng)濟發(fā)展成果更廣泛地惠及全體人民�！�

    總理這三次講話中所談的“房價合理價位”究竟是什么樣的價位，總理沒有明說，事實上總理也不便于明說。這就引起了業(yè)內(nèi)外人士諸多猜測：有的猜想比較客觀，說是剔除了房價暴利及腐敗成本后，開發(fā)商以工業(yè)企業(yè)的平均利潤所出售的價格是合理的；有的搬出了不合理的存在即合理歪論，講現(xiàn)在的高房價之所以能存在就有它的合理性；有的就離了譜，猜總理為了經(jīng)濟高速發(fā)展，希望房價超高越合理。當然，參與競猜的人所處立場不同，得出的結(jié)論也就各異。

    那么，如何準確猜出總理心目中的“房價合理價位”呢？筆者分析如下：

    欲準確探知總理所說的合理房價，需將總理的講話認真分析、句句斟酌、字字推敲。以本月26日總理“我相信，經(jīng)過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心”的講話為例，總理在這個講話中除了再一次表明了調(diào)控房價決不退縮的堅定決心和信心外，另一層意思是調(diào)控不可一蹴而就，需要“經(jīng)過我們一段的努力”，這些觀點與上兩次講話區(qū)別不大，但最大的區(qū)別是總理這次用了一個關(guān)鍵的字“回”，“回”到什么呢？“回到合理價位”！這個“回”字便一下揭開了總理心目中房價合理價位的迷底。

    從《新華字典》上查知，“回”字最重要的含義有兩個：一是“還，走向原來的地方”的意思，例：回家、回國；二是“掉轉(zhuǎn)”的意思，例：回頭、回過身來。理解了“回”字的含義后，再來分析總理的講話就一點不難了�？偫碇v話的本質(zhì)是：目前房價不合理，但我國曾有過合理價位的階段，要經(jīng)過一段時間的努力，使房價“掉轉(zhuǎn)回頭，走向原來曾有過的合理價位階段”，他有信心。

    那么，我國曾有過房價合理價位的階段是什么時期呢？這個問題對揭開迷底也非常重要。大家知道，我國的房地產(chǎn)泡沫是從2003年泛起的，那么，我們有理由認為，2002年以前的房價基本是合理的。

    我們以2002年的房價（以字母N代替）作為基數(shù)，考慮到民眾收入及物價的上漲，我們按每年8%的遞增速度進行計算，則可算出目前各地合理的房屋均價(用字母M代替)，也可算出總理講話所隱含的未來兩年的房價跌幅。計算公式為：N+(N×0.914)=M。

    以蘭州為例，2002年蘭州九洲開發(fā)區(qū)（地質(zhì)災(zāi)害頻發(fā)區(qū)，以前鮮有人居�。┑姆績r不足1000/平米。100平的房子也就是十萬，這個價位85%的人都買得起，沒有泡沫，但目前已經(jīng)暴漲到4500元/平米。

    則蘭州合理的房價應(yīng)為1000+（1000×0.914）=1914元/平方。這樣算來，蘭州九洲開發(fā)區(qū)的房價應(yīng)該“掉轉(zhuǎn)回頭”下跌57.4%，這個下跌幅度也同社科院公布的蘭州房價泡沫率53.4%非常接近。

    再以北京為例，2002年北京房屋均價約為5000/平米，按此算法，現(xiàn)在合理價位應(yīng)該是5000+（5000×0.914）=9570元/平米，而現(xiàn)在北京的商品房均價為20000元/平米。要回到總理心目中的價位，應(yīng)下跌52.15%。

    從近期溫總理及李克強副總理在正式場合對于房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，結(jié)合中央經(jīng)濟工作會議精神，我們可以看出，未來兩年（溫總理任期內(nèi)），將是中央政府向高房價發(fā)起總攻的重要時期。盡管如溫總理所言，房價回歸還需要我們經(jīng)過一段時間的努力，可我們完全有理由相信，中國房價必將于近期開始進行理性回調(diào)，各地房價將在未來兩年左右的時間出現(xiàn)50%左右的跌幅。

（來源和訊財經(jīng)博客 作者：吳其倫）

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