上海地產效仿新加坡模式？
《中國經濟周刊》記者 談佳隆|上海報道
“在上海，房價太高是不爭的事實。在房地產領域過度的投資、保值和投機，已經嚴重扭曲了房地產基本的居住功能，損害了人民群眾的利益，”10月10日，上海市市長韓正向外界表示：“調控的目標是清晰的，方向就是要還房地產以居住為基本功能的本來面目，維護廣大以居住消費為主的消費者的利益。調控必須態(tài)度堅決、措施有力�！�
此前，上海已經出臺了地方性房地產調控細則“滬十二條”，顯示出作為“商品住房價格過高、價格上漲過快”典型城市的上海貫徹中央房地產調控的決心。
近年來，上海市有關領導已經不止一次提出“房價過高”的問題，但其后多次淪為“空調”。此次調控措施是否會再次淪為“紙老虎”？上海市住房保障和房屋管理局(下稱“上海房管局”)局長劉海生向《中國經濟周刊》表示：“我并不認為‘滬十二條’僅僅是政治表態(tài)，每一條調控政策都‘環(huán)環(huán)相扣’。但也不應該期望政策有‘立竿見影’的效果，需要讓政策有個慢慢發(fā)酵的過程，避免短視和浮躁心態(tài)。”
“上海的確正在考慮效仿
‘新加坡模式’”
《中國經濟周刊》記者從房地產開發(fā)商和政府部門等房地產相關方了解到，加大保障性住房建設力度可能將成為中央在“十二五”期間在居民住房建設問題上的主基調。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹這樣告訴《中國經濟周刊》：“我判斷此次中央對于房地產調控的決心會很大，比以往都要大，不會僅僅是喊喊口號。目前既有政策又有措施，在保障性住房問題上各地方政府已經簽了責任狀。從目前的形勢來看，中央高層比較認同新加坡大建保障房的經驗�！�
自今年8月以來，國務院副總理李克強曾多次召開針對房地產調控的會議，部署和落實調控任務，一方面要抑制投機，另一方面就是大力推進保障性住房建設。
房地產業(yè)內人士普遍認為，抑制不合理需求，擴大合理供給將關系到未來房地產業(yè)的走向，而重點正是北京、上海、廣州和深圳等一線城市。
劉海生向《中國經濟周刊》證實：“上海的確正在考慮效仿‘新加坡模式’來發(fā)展房地產市場，以恢復房地產基本的居住功能�！边@是上海市房地產主管官員首次承認上海房地產政策出現了大轉向，也是中國特大城市從崇尚“香港模式”向“新加坡模式”轉變的開端。
1998年，中國福利分房制度取消，中國住房制度改革拉開大幕，但是在原有制度設計中的以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系被以地方經濟拉動為指標的“土地財政”模式所取代。
“地方經濟要發(fā)展，需要大量資金，錢從哪里來，就需要從土地拍賣中獲得，這在很大程度上參考了‘香港模式’——房地產為支柱的經濟模式，”上海房管局一位官員這樣告訴記者。
五年內新增保障房100萬套
事實上，在香港房地產幾十年發(fā)展過程中，類“土地財政”模式一直被貫徹執(zhí)行，在亞洲金融危機之后，香港特區(qū)政府為了減緩對土地收入的沖擊，通過“勾地制度”使得以土地出讓換取資金的“香港模式”發(fā)揮到了極致，最終使得香港土地價格出現反彈。這引發(fā)了中央政府及土地部門對該制度的強烈興趣。
早在2006年年初，國土資源部就發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范(征求意見稿)》，其中提到“有條件的地方，可以建立‘勾地制度’”。政府推行“勾地制度”是希望保住低價避免流拍，而該制度盛行的香港卻在今年6月開始不采用“勾地機制”拍賣政府土地，這是香港特區(qū)政府6年來主動推出地塊拍賣，標志著對“勾地制度”的調整。
但去年以來，上海、深圳、廣州等一二線城市卻紛紛開始啟動“勾地制度”。今年2月，上海更是通過“勾地制度”以92.2億元出讓外灘金融8-1地塊，成為總價、單價的雙料地王。
與香港不同，同樣土地奇缺需要靠填海造田的新加坡卻采用了大政府的住房供應方式來解決，居民大部分的居住問題由政府解決并通過合理價格出售。上海市房管局局長劉海生告訴《中國經濟周刊》，作為特大型城市的上海，土地資源已經越來越緊張，政府應該有政治表態(tài)和行動來解決住房這一基本民生問題。
事實上，包括潘石屹在內的地產商已經察覺到中央政府將對“住宅房產”重重出手而轉向了“商業(yè)地產”開發(fā)，政策前景也可從日前的官員表態(tài)中有所顯現。
近日，國家發(fā)展與改革委員會主任張平表示，中國必須進行福利和房市改革，以釋放國內購買力從而使經濟實現可持續(xù)增長。
不少房地產業(yè)內人士告訴記者，房市的“福利”二字再度進入官方視野，說明民眾對于高房價已經積怨已深，參考“新加坡模式”的房地產模式還給住宅以居住功能的本來面目已經顯得迫在眉睫，
劉海生告訴《中國經濟周刊》：“雖然進度有所延緩，但上海市政府五年內建設2000萬平方米的經濟適用房的許諾是能夠兌現的。下一步，上海將進一步改變目前針對經濟適用房等保障性住房的較為苛刻的要求，逐步讓中等收入人群享受申請經濟適用房的條件�！�
今年9月，上海市房管局、上海市民政局共同發(fā)布了修訂后的《上海市經濟適用住房申請、供應和售后管理實施細則》已經對申請條件進行了放寬。
10月28日，上海市政府表示，上海市今后五年將大力推進住房保障，新增各類保障性住房約100萬套，預計保障性住房約占新建住房總面積的50%，套數約占60%。
正在研究出臺房地產稅，土地出讓金收入模式不會動搖
一份不愿意透露姓名的上海市房管局官員告訴《中國經濟周刊》：“從長期來看，上海的房地產市場并不會出現深幅度的下跌，只是會出現調整，這與上海作為移民城市是密切相關的，每年有相當數量的大學生在內的勞動人口涌入上海，這對房價有著很強的支撐作用�！�
有房地產業(yè)內人士告訴記者，雖然各界盼望“二次房改”，使得住房成為公民和居民應有的福利，但房地產業(yè)在中國涉及面太過廣泛，沉疴已深，如何推進改革仍然存在錯綜復雜的問題，其中最關鍵的是資金問題，這既涉及大量保障性住房動遷資金和建設資金問題，也包括政府收入中原有土地出讓資金是否會減少的問題。
房產稅或將成為唯一的出路，但其目的并非為了調整房價。劉海生告訴《中國經濟周刊》：“上海的確正在研究出臺房產稅的問題，但這與讓上海房價下跌是無關的，房產稅只是我國稅收制度中調整‘貧富’的一種手段，具體何時推出，這部分稅收如何安排仍然等待中央的批復意見�！�
知情人士告訴記者，上海即使出臺房產稅也不會動搖原有政府收入中的土地出讓金收入模式，這使得原有的房地產模式的存量部分不會改革，而上海效仿“新加坡模式”只是“增量”改革，而房產稅可能將成為落實保障性住房資金的重要手段。
勾地制度
指單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出勾地申請，并承諾愿意支付的土地價格。提出勾地申請的單位和個人應當參加該宗地的招拍掛出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格。 |
